Cedolare secca sugli affitti brevi: come funziona (spiegata semplice)

Cos'è la cedolare secca

La cedolare secca è un regime fiscale opzionale: al posto della tassazione ordinaria, paghi sui canoni di affitto un'imposta sostitutiva con aliquota fissa, che prende il posto dell'IRPEF, delle addizionali regionale e comunale e (per le locazioni in genere) dell'imposta di registro e di bollo. In pratica: un'unica aliquota, calcolata sul canone, senza che quel reddito si sommi agli altri facendo salire lo scaglione IRPEF.

È il regime scelto dalla gran parte di chi affitta, perché è semplice e quasi sempre più leggero della tassazione ordinaria. Per gli affitti brevi — i contratti di locazione fino a 30 giorni, tipici di Airbnb, Booking e simili — ha però alcune regole specifiche che nel 2026 è bene conoscere.

Le aliquote sugli affitti brevi nel 2026

Per le locazioni brevi le aliquote della cedolare secca nel 2026 sono due:

• 21% sulla prima unità immobiliare destinata a locazione breve, individuata dal proprietario in sede di dichiarazione dei redditi;
• 26% dalla seconda unità destinata a locazione breve nello stesso anno.

C'è poi un limite importante, in vigore dal 2026: la cedolare secca sulle locazioni brevi in forma privata si può applicare a un massimo di due unità immobiliari per periodo d'imposta (prima il limite era di quattro). Sei tu a scegliere, in dichiarazione, quale immobile tassare al 21% e quale al 26%.

Quando destini agli affitti brevi più di due appartamenti nello stesso anno, l'attività si presume imprenditoriale: in quel caso servono partita IVA e un diverso inquadramento fiscale, e la cedolare secca per le locazioni brevi private non è più applicabile. È lo spartiacque tra il proprietario che mette a reddito qualche casa e chi, di fatto, fa impresa ricettiva.

Cosa si intende per "locazione breve"

Si parla di locazione breve quando l'affitto a uso abitativo ha una durata non superiore a 30 giorni, fuori dall'esercizio di un'attività d'impresa. Per questi contratti non c'è obbligo di registrazione, ma restano gli altri adempimenti: la comunicazione degli alloggiati alla Questura tramite il portale Alloggiati Web, il CIN (Codice Identificativo Nazionale) da richiedere ed esporre nell'annuncio, e — dove il Comune la prevede — la tassa di soggiorno.

Il ruolo dei portali come sostituto d'imposta

Quando affitti tramite un intermediario o un portale che incassa il canone per tuo conto — è il caso tipico di Airbnb quando gestisce i pagamenti — quel soggetto agisce da sostituto d'imposta: applica una ritenuta sull'importo che ti spetta e la versa allo Stato al posto tuo. In sede di dichiarazione dei redditi si fa poi il conguaglio, così che l'imposta corrisponda all'aliquota effettiva dovuta (21% o 26% a seconda dell'unità). È un meccanismo che ti semplifica la vita, ma che va comunque riconciliato correttamente in dichiarazione: per questo è utile arrivare dal commercialista con i conti già in ordine.

Cosa facciamo noi per il proprietario

La parte fiscale spaventa più di quanto dovrebbe, perché è fatta di scadenze e documenti sparsi. Noi la rendiamo ordinata: ci occupiamo del CIN, della comunicazione degli alloggiati e della tassa di soggiorno, e a fine anno ti consegniamo una rendicontazione pronta per il commercialista, con incassi, ritenute già operate dai portali e costi, tutto in chiaro. Tu (o il tuo commercialista) trovate i numeri pronti per la dichiarazione, senza dover ricostruire nulla.

Se vuoi vedere il quadro completo del fai-da-te e capire dove conviene delegare, leggi anche la guida Come affittare casa su Airbnb. E se hai una casa a Milano o in Brianza, scopri come lavoriamo nelle pagine dedicate alla gestione affitti brevi a Milano e a Monza e Brianza.